Les frais de notaire dans le neuf

  • by Muriel Robert
  • Nov 25, 2019
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05/09/2019

Vous vous apprêtez à acquérir un bien neuf, et vous cherchez à en savoir plus sur les frais de notaire ? Cette expression est en réalité un abus de langage. Car les frais de notaire ne reviennent pas tous au notaire. Sur l’ensemble des frais dont vous, acheteur, allez devoir vous acquitter, le notaire ne touchera que la part représentant ses émoluments. Entrée en vigueur le 1er mai 2016, la loi Macron a réévalué à la baisse les émoluments des notaires. La loi prévoit également la possibilité pour le notaire de consentir à une baisse de 10% de ses émoluments pour des transactions supérieures à 150 000 €. Pour les transactions plus modestes le montant des émoluments ne devra pas dépasser 10% du prix de vente.

Définition d’un logement neuf et frais de notaire associés

Un logement neuf est défini comme un logement en construction, ou un bien construit mais qui n’a jamais été habité. Attention, depuis janvier 2013, un bien revendu pour la première fois dans les 5 ans suivant son achèvement, quel que soit son mode d’acquisition initial (état futur d’achèvement ou construction individuelle) ne bénéficie plus de frais de notaire réduits car il est considéré comme un logement ancien. Ce sont les frais de notaire dans l’ancien qui s’appliqueront alors. Pourquoi les frais de notaires sont-ils réduits dans le neuf ? Afin de limiter les coûts pour l’acheteur, car l’acquisition d’un bien immobilier neuf est soumise à la TVA, ce qui n’est pas le cas dans l’ancien.

Frais de notaire : que comprennent-ils ?

Pour les logements neufs, les frais de notaires s’élèvent à 2 à 3 % du prix d’achat du bien, contre environ 8% dans l’ancien. Les frais de notaire réduits sont donc un argument particulièrement mis en avant dans les publicités autour des programmes neufs. Ils se composent de la façon suivante :

La taxe de publicité foncière

La publicité foncière désigne des formalités d’information des tiers de changement du droit de propriété d’un bien. En clair, lorsque vous achetez un bien immobilier, le changement de propriétaire est enregistré dans un fichier immobilier. Le taux de la taxe de publicité foncière est de  0,71498% et s’applique sur le prix d’achat hors taxes. Il est non négociable.

Les émoluments

Ils représentent donc la rémunération du notaire. Ils se calculent selon un barème proportionnel au prix de vente, qui a évolué dans le cadre de la loi Macron pour abaisser les émoluments de 1,4%. Pour un programme comprenant jusqu’à 10 logements, les différentes tranches sont les suivantes :

  • Jusqu’à 6 500 euros : application d’un taux de 3,945 %
  • Entre 6 501 € et 17 000 € : application d’un taux de 1,627% et ajout d’un montant supplémentaire de 150,67 €
  • Entre 17 001 et 60 000 € : application d’un taux de 1,085% et ajout d’un montant supplémentaire de 242,81 €
  • Au-delà de 60 000 € : application d’un taux de 0,814% et ajout d’un montant supplémentaire de  405,41€

Il conviendra ensuite d’ajouter 20% de TVA au montant obtenu. 

Exemple dans le cas d’un achat dans un immeuble comptant 6 appartements, pour un prix de 300 000 €. Montant des émoluments : 300 000 x 0,814%= 2 442 + 405,41 = 2 847,41 €. 

Les petites transactions bénéficient d’une baisse des émoluments du notaire. Il pouvait arriver, avant la loi Macron, que l’ensemble des émoluments dépasse 10% du montant de prix de vente. La loi prévoit dorénavant que le montant des émoluments du notaire sera plafonné à 10% du prix de vente. 

Par exemple pour un bien de 200 000 €, le montant total des émoluments s’élèvera à 2 440 € (TVA comprise). Le notaire ne peut consentir de remise que sur la part du prix au-delà de 150.000 €, soit sur 50.000 € (200.000 – 150.000 €). Ses émoluments sur cette tranche sont de : 50.000 € X 0.814% = 407 €., soit 488 € TTC. Le notaire sera en mesure d’appliquer une remise de 488 € X 10 %, soit 49 €. 

Par ailleurs, pour les biens dont le prix de vente dépasse les 150 000 €, le notaire a la possibilité d’effectuer une remise de ses émoluments, à hauteur de 10% : une disposition déjà existante, que la loi Macron est venue assouplir. Outre les conditions de montant de prix de vente et de plafond de remise déjà mentionnés, le notaire est également tenu d’appliquer sa remise à tous ses clients, pour une période et des types d’actes définis. Quoi qu’il en soit dans ce cas, le montant des émoluments doit au moins s’élever à 90 €.

Les émoluments de formalité, frais et débours

Ils rémunèrent le notaire sur les formalités qu’il peut être amené à effectuer avant ou après l’établissement de l’acte notarié proprement dit. Ils représentent le même montant fixe que dans l’ancien, à savoir un montant d’environ 1 200 €.

La contribution de sécurité immobilière

Elle est prélevée pour la réalisation des actes authentiques de publicité foncière et d’enregistrement, ainsi que pour la rémunération du conservateur des hypothèques. Elle représente 0,10% du prix du bien et 15 € minimum.

En résumé les frais de notaire se répartissent donc entre :

  • la taxe de publicité foncière : 0,715%
  • les émoluments proportionnels
  • les émoluments de formalités, frais et débours : 1 200 €
  • la contribution de sécurité immobilière : 0,10%.

Exemple pour l’achat d’un bien (programme neuf de 10 logements) d’une valeur de 500 000 € :

  • Montant de la taxe de publicité foncière : 500 000 x 0,715% = 3 575 €
  • Montant des émoluments : 500 000 x 0,814% + 405,41 = 4 475,41 € + 20% de TVA soit 5 370 € (à titre comparatif, les émoluments étaient de 5 444 € avant la loi Macron. Soit une réduction de 74 € équivalente à 1,4%)
  • Montant des émoluments de formalité, frais et débours : 1 200 €
  • Montant de la contribution de sécurité immobilière : 500 000 x 0,10% = 500 €

Soit un total de 3 575 + 5 370 + 1 200 + 500 = 10 645 € de frais de notaire pour l’acquisition d’un logement neuf, donc à frais de notaire réduits.