Les contreparties bancaires liées à l’obtention d’un prêt immobilier

  • by Muriel Robert
  • Sep 30, 2019
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LES CONTREPARTIES EXIGEES PAR LA BANQUE EN ECHANGE D’UN CREDIT

Quelles sont les contreparties exigées par un établissement bancaire lors de l’octroi d’un prêt immobilier ?

Les enjeux pour la banque

Alors que les taux d’intérêt sont très bas, les marges sur les prêts immobiliers sont également très faibles. Les banques prêtent à marge 0, voire négative dans certains cas. Les établissements prêteurs acceptent de faire cet effort, afin de capter une nouvelle clientèle qu’elle va pouvoir équiper de produits bancaires et produits financiers divers : carte bleue, compte, livrets, assurances de toutes sortes … . L’organisation d’un réseau bancaire est aussi à intégrer.

Par ailleurs, les marges étant actuellement très faibles pour les banques, elles ont une appétence au risque très limitée (si si c’est possible encore plus…) d’où une étude en risque plus poussée notamment sur les relevés de compte. En ayant les flux financiers du client, elle maîtrise mieux son risque et les éventuelles dérives.

Le schéma classique est le suivant :

L’agence bancaire est considérée comme un détaillant pour son siège. La salle de marché de la banque « achète l’argent sur les marché », fabrique des lignes de crédits à des taux donnés qui devront ensuite être placé par ses détaillants : les agences bancaires. Ces dernières appliquent une marge si possible sur ce produit.

De sorte que la banque perçoit un premier bénéfice via sa salle de marché, puis par ses agences bancaires par le biais  des conseillers bancaires.

C’est cette deuxième marge qui est souvent nulle. Le prêt immobilier est donc un produit d’appel pour les banques pour fidéliser des clients sur de longues années. Elle marque des points psychologiques également en accompagnant des clients sur le projet d’une vie : l’achat de la résidence principale.

Les contreparties classiquement demandées et pourquoi.

Les contreparties demandées par les banques pour l’obtention d’un prêt immobilier

  • L’ouverture d’un compte bancaire est quasi obligatoire pour domicilier le prélèvement du prêt immobilier. Pour rappel, l’ouverture d’un compte dans une banque n’est plus un acte anodin, car la plupart des banques facturent environ 3€ par mois. Du reste, le Taux Annuel Effectif Global (TAEGintègre dans son calcul 10 années d’ouverture de compte (selon les différentes banques françaises, cela tourne au environ de 400€). Pourquoi l’ouverture d’un compte : C’est le préalable nécessaire à la domiciliation des revenus et à tous les autres services associés.
  • La domiciliation des revenus. C’est l’une des grandes nouveautés de l’année 2018 avec l’entrée en vigueur de la loi …. Certaines banques avaient déjà intégré une pénalité de 0,20 % sur leur taux dans le calcul du TAEG figurant dans l’offre. Le TAEG fournit était ainsi faux mais sans conséquence pour le client qui ne peut s’estimer lésé d’avoir un taux réel plus faible que celui annoncé. Celui qui les domiciliera y domiciliera aussi ses prélèvements, source de revenus pour la banque en centimes. 

  • La souscription de moyen de paiements. Vous l’aimez normale, dorée ou black ? Pas de soucis la banque sera ravie de vous équiper d’une carte de crédit. Elle percevra ainsi quelques centimes pour chacun des achats que vous effectuerez avec cette carte de paiement chez les commerçants (qui eux versent une commission à chacun de vos achats allant de 0 % à 0,60 %) en plus d’une partie du coût annuel de cette carte (de 0€ à 360€ pour une Visa Infinite).

  • La domiciliation de l’épargne résiduelle : Livret A, Compte Epargne Logement, Plan Epargne Logement, … . Pourquoi : là aussi, elle percevra quelques centimes sur le montant de cette épargne.Les comptes des enfants, pourquoi : mis à part le gain infime, elle fidélise vos enfants dès leur plus jeune âge et prend une option sur le rajeunissement de son fonds de commerce.
  • La souscription de la multi risque habitation (Résidence Principale ou secondaire) ou assurance propriétaire non occupant (Locatif). C’est l’un des cheval de bataille des banques depuis ces 15 dernières années. Pourquoi : L’agence bancaire, souvent simple intermédiaire de la compagnie maison empoche ainsi une commission. Cette commission est récurrente et assure ainsi à l’agence bancaire des revenus réguliers, sans avoir à gérer le risque. Difficile pour un courtier de vendre cette assurance que nous ne pouvons pas tarifer, sur laquelle nous ne sommes pas intéressés. Pour notre part, nous suggérons au client qu’une proposition sera faite en ce sens sans trop nous avancer.
  • Dans de rares cas, l’ouverture d’une assurance vie. Ce type de demande intervient surtout dans les dossiers à dimension patrimoniale, afin de prendre date avec le client pour de futurs dépôts. Pourquoi : Voilà une source de revenus supplémentaires stables et pourtant assez peu plébiscités.
  • Dans les banques en lignes, les contreparties sont d’autant plus faciles à vendre ou à proposer. En effet, ces établissements proposent la gratuité de compte, des moyens de paiement parfois à vie. Il leur sera donc très facile de convaincre un client de venir chez elle, à condition que ce dernier soit prêt à ne jamais rencontré physiquement son banquier.
  • Bien sûr les banques aimeraient aussi que les courtiers favorisent leur assurance emprunteur qui est une source de marge importante. Toutefois, le législateur interdit formellement de lier la souscription d’un crédit à une assurance emprunteur. Les particuliers ont du reste pris l’habitude d’effectuer des comparaisons en ce sens.